□论文作者：王倩倩

    用地使用兼容是确定地块主导用地属性，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型，属于城市规划管理层面控制的要素，但是在规划设计的控制性详细规划阶段有着重要作用，目前各地通用的标准是国标2011版《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-200）》。

新标准肯定了混合用地的客观存在，明确了混合用地的定性原则，能够解决例如商住混合、商务办公、科技园区、历史街区等混合功能用地的定性问题。

新标准规定“用地分类应按土地使用的主要性质进行划分”，作为规划编制、用地统计和用地管理工作中确定用地类别的基本原则。此标准在用地兼容性上相对较为笼统，只有定性对兼容定量没有做要求，所以新标准特别说明一点“作为全国性的通则不做强制性规定，地方政府可结合当地规划编制和用地管理众的实际情况与需求，制定用地兼容性的相关要求”。
    二、案例研究
    1、新加坡的总体规划分区与分区兼容性管理

    新加坡的土地分为居住、商业、教育、体育等31种分区类型。每类分区附用途（uses）、开发实例（examoles of development）和备注（remarks）。备注是对分区内容的补充说明，如主导功能与辅助功能的比例关系，必须取得规划主管部门许可才准许的用途。

    以商业居住分区（commercial ＆ residential）为例，用途规定该分区用于居住和商业混合使用，如设置旅馆需要得到主管部门的许可；开发实例包括商业居住混合、居住办公混合、旅馆等适用类型；备注规定商业不允许布置在居住之上，商业和相关用途的最低比重需根据当地情况主管部门确定，除获得主管部门许可外，商业比重不得超过允许建筑面积的40%。

    2、武汉市用地兼容性

    在国家标准的原则下，武汉市制定了用地兼容性管理规定，对规划管理工作有很大的启发作用。

    武汉市是在兼容用地的比例上做出了界定要求。例如： “部分兼容”是指在地块原规划用地性质上，混合其他单种性质用地的用地规模比例不超过30%，或混合其他两种及两种以上性质用地的用地规模比例之和不超过40%。同一街坊内相邻的同性质用地，可合并考虑兼容比例。 “完全兼容”是指在地块原规划用地性质上，混合其他一种或几种性质用地的用地规模比例可达100%。

    另外就配套设施而言，规划用地上建设相应的配套设施，不属于兼容。例如，居住用地(R)配套建设的公共服务设施 (居住小区及小区级以下的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等)建筑面积不超过总建筑面积的10%。

    就居住用地而言，国家标准仅允许兼容教育科研用地，而这显然与现阶段各地的做法不尽相同。

    武汉市制定的兼容性标准中，完全兼容绿地和广场。部分兼容分为允许兼容和有条件允许，其中允许兼容文化活动用地（A22）、中小学用地（A33），体育用地（A4），社会福利用地（A6），零售商业用地（B11），其他公用设施营业网店用地（B49）;有条件允许行政办公用地（A1），科研用地（A35），医疗卫生用地（A5），餐饮用地（B13），旅馆用地（B14），商务用地（B2），其他服务设施用地（B9），道路交通设施用地（S），公用设施用地（U）。

    三、启发

    相比而言，国家标准提出了定性原则缺乏定量，新加坡的土地混合使用给管理提供了切实可行的指导，武汉市标准也比较灵活，兼容种类较多。对洛阳市而言，目前面临着兼容性用地不甚清晰的情况。可以借鉴国内外先进的用地兼容性中完全兼容和部分兼容的做法，其中部分兼容中可以分为允许兼容和有条件兼容。有条件兼容的必须有设计总图，进行规划论证才能用于规划管理。

    另外建议在总体规划阶段，将那些具有混合使用特征的区域划定为“混合开发街区”，随后制定混合开发政策，给下一层面的规划编制提供弹性空间。

    例如设有火车站或轨道交通站点的客流枢纽区域，规划基于TOD理念的混合街区可以最大限度的挖掘区域优势所激发的综合效益，推动加快交通节点与高强度混合用地的协调发展，这对紧凑、高效、可持续的城市发展有积极意义。

    在控制性详细规划阶段，参照新加坡经验，采用“土地用途兼容”和“用地性质混合”两种方式对具体地块的兼容性进行性详细设定。

    在控规编制中，有必要进行混合开发的地区，混合用地性质的表达以新标准中的中类和小类为主，例如，兼顾物流仓储和市场功能的物流交易中心可以表达为“一类物流用地+批发市场用地”（W1+B12），排在第一位的是用地的主要性质，在备注里面标注兼容建筑面积的比例要求。

    也可以借鉴武汉经验，对于部分兼容的用地比例而言，混合单一用地规模比例不超过30%，混合其他两种及两种以上性质用地的用地规模比例之和不超过40%，这个比例可以根据洛阳市的实际情况进行调整，但是确定比例是比较关键的。

    在修建性详细规划阶段，要注重地下、地面和地上三维空间的立体兼容。建议使用“空间混合使用”的表达方式，例如深圳福田上步片区的城市更新就用词表达理念。

    本文仅仅是对兼容性有个粗浅的认识和判断，也参考了一些外地的做法，希望能够引起共鸣，共同探索适合洛阳发展的土地开发规律，以便于在规划编制阶段和规划部门审批中提供良好的依据。

    参考文献

    1、GB50137-2011 城市用地分类与规划建设用地标准

    2、任利剑 运迎霞. 新版城市用地分类标准实施后的混合用地规划对策 初探

    3、吴静雯 严杰. 土地兼容性的显示应用研究

    4、武汉市规划用地兼容性管理规定》